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持ち家 vs 賃貸シミュレーターの使い方

9/5/2021, 11:50:40 AM

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持ち家 vs 賃貸シミュレーターってなに?

持ち家がいいのか賃貸がいいのかという問いは、様々なところで議論されてきました。
人それぞれ置かれている状況やライフプランが違うので、明確な答えを出すのは難しい問題です。
しかし、人ぞれぞれだとしても、何か判断基準がなければ選びようがないというのも事実です。
例えば、注文住宅を立てるのが夢だという人であれば、大きなコストがかかろうとも実現したいと思うでしょう。
とはいえ、再現なくお金があればいいのですが、多くの場合は予算には限りがあります。
そんなときに、「いくらまで予算をだしていいのか」をどのように判断すればよいでしょうか?
「持ち家 vs 賃貸シミュレーター」はこの悩みに対しての判断基準を提供します。
本シミュレーターでは、「賃貸に換算した時に家賃いくら分なのか」というのを基準として物件の比較を行います。
たとえば、6000 万円の物件に 10 年住んだ後、5000 万円で売却することができれば、約16万円/月の賃貸に住んでいたのと同じ支払いコストとなります。(説明のため細かな設定は省いています。)

このように、物件設定から賃貸に換算する計算を行うことで、許容できる金額やローン条件を見つけることができます。

実際に使ってみましょう

本シミュレーターは、物件情報として下記のような情報を入力します。

  • 物件価格
  • 諸費用
  • ローンの頭金
  • ローン年数
  • ローン金利
  • オーバーローンをするかどうか
  • 月額維持費
  • 住んで何年後を比較するか
  • 売却の想定価格
  • 運用利回り(オプション)


この情報をもとに、比較年数たったときに総額でどれだけのコストがかかっていたのかを計算し、それを同じ年数だけ賃貸に住んでいた場合と比較します。
こうすることで、「この家を買って〇〇年住むということは、家賃〇〇万円の家に住むのと同じコストなんだな」というのがわかります。
また、購入時の判断として、「〇〇年後に購入時の 8 割の価格で売却できれば今住んでいる賃貸と同じくらいのコストで住める」などの判断もできるようになります。

物件設定の入力

では、実際にシミュレーターに条件を入力して結果を見てみます。
今回は下記のような設定にしました。
物件価格が 5000 万円、諸費用が 250 万円です。金利 0.45 % の 35 年ローンを組みます。
毎月の維持費が 3 万円としましたこの物件に 10 年住んだ後に 4000 万円で売却します。



このときのシミュレーション結果は 15 万円/月になりました。

このことから、この条件で物件を購入するのは、15万円/月の賃貸に住んでいるのと同じ支払いコストとなることがわかりました。

ローンについての詳細

次にローンの支払いについて詳しくみてみます。

5000 万円の借入れに対して、405 万円の利子返済が発生します。
ローン返済額は 12.9 万円/月で、維持費と合わせると 15.9 万円/月になります。
家賃換算にすると 15 万円でしたが、月々の支出は 15.9 万円となりました。
これは、売却益が発生したことで、実際に支払っている額よりも家賃換算額が安くなっています。
このように、売却益やその他の条件を考慮すると単純に月々の支払額では賃貸と比較でいないことがわかります。
本シミュレーターでは、このような複雑な条件に基づいて家賃相当に変換することで可能です。

条件を変えた時に家賃推移

本シミュレーターでは、特定の条件を変化させた時に家賃がどのように推移するかを可視化します。


一つ目は売却価格を変化させたときの家賃推移です。このグラフを見ることで、想定以上に売却価格が下がってしまった場合の想定をすることができます。
たとえば、売却価格が 3600 万円になったとき、家賃換算で 18.4 万円/月となります。
将来の売却価格がどうなるかは誰にもわかりません。しかし、このグラフをみることで、どこまでなら価格が下がっても納得できるかを考えることができます。
この物件に対して 18.4 万円/月の家賃を払うことに納得ができるのであれば、10 年後に 3600 万円まで値下がりしても大丈夫だと言えます。


2つ目は住宅ローン金利を変化させたときの家賃推移です。
このグラフからは、金利がどの程度コストに影響を与えるかを読み取ることができます。
0.4% と 0.5% ではおよそ3000円/月の差があります。一般的に低い金利よりも高い金利の場合の方が多くの融資を受けることができます。
金利差と融資額のトレードオフを検討する際に、このようなグラフをみることで、より具体的に比較を行うことができます。


最後は比較年数を変化させた場合のグラフです。
このように、売却価格を固定した場合は住む年数が長くなるほど家賃換算でお得になります。

まとめ

以上のように、本シミュレーターを使うことで、簡単に物件にかかるコストを定量的に比較することができます。
また、ローンを組む際の各種条件がコストにどのような影響を与えるかがわかります。
一般的に行われているように、金利が 0.1% かわると支払い総額がどの程度変わるか、というのを計算することももちろん重要です。
しかし、このように家賃に換算して相対的に比較することで、より具体的な検討をするめることができます。
一点注意したいのは、持ち家と賃貸は単純に金額だけで比較できるものではありません。
賃貸は持ち家と比較してリスクを低く抑えることができます。ライフステージが変わった時や予期せぬ事態により生活が苦しくなった場合など、賃貸であれば容易に引っ越しをすることができます。
別の言い方をすると、賃貸の場合、物件を保有するリスクが家賃に反映されていると言えます。そのため、家賃換算で比較を行う場合は、持ち家のリスクを考慮した上で検討する必要があります。

物件の資産性というのはなかなか客観的に見るのが難しいものです。明確な正解があるわけでもないでしょう。
そのような状況において、本シミュレーターが比較検討の手助けになれば幸いです。

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