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パークタワー勝どきサウスの第一期二次物件を家賃換算してみた

11/28/2021, 1:33:06 AM

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パークタワー勝どきサウス の第一期二次の締め切り直前(本記事執筆時点)となりました。
今回はその大注目タワーマンション、パークタワー勝どきサウスの一期二次物件をシミュレーションしてみようと思います。

一期一次の物件をシミュレーションした記事はこちらです。
パークタワー勝どきサウスの第一期一次物件を家賃換算してみた

パークタワー勝どきサウスはトライスター型の特徴的な形をしていますが、第一期二次はトライスター型ならではの形状の住居も対象となっています。
その形状が家賃換算した時にどのような影響を与えているかにも注目してみていきましょう。

シミュレーションする物件

今回は一期二次の物件の中からいくつか抜粋してシミュレーションしてみました。

  1. SW-57Bnw / 1LDK+DEN+WIC / 57.12㎡
  2. SN-72Dn·72Dn' / 2LDK+S / 72.46㎡
  3. SS-83Ase / 3LDK+WIC+SIC+TR / 83.22㎡
  4. SW-154Aw / 3LDK+3WIC+SIC+S+TR+DS / 154.71


この 4 つの物件についてシミュレーションをしていこうと思います。

SW-57Bnw / 1LDK+DEN+WIC / 57.12㎡


(間取り画像は公式サイトより)

公式サイトに掲載されている以下の情報を用いてシミュレーションを行います。

  • タイプ:SW-57Bnw
  • 階数:30階
  • 価格:7510万円
  • 占有面積:57.12㎡
  • バルコニー面積:7.71㎡
  • 間取り:1LDK+DEN
  • 管理費:19,880円/月
  • 修繕積立費:6,740円/月


これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件設定

物件価格 7510万円
諸費用 375万円
頭金 0円
オーバーローン額 0円
ローン金利 0.45%
ローン年数 35年
月額維持費 3万円
比較する年数 10年
10年後の推定価格 6000万円

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 21.2 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 6750 万円で売却できるとおよそ 15 万円/月ほどになることがわかります。
(売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。)

SN-72Dn·72Dn' / 2LDK+S / 72.46㎡


(間取り画像は公式サイトより)

公式サイトに掲載されている以下の情報を用いてシミュレーションを行います。

  • タイプ:SN-72Dn·72Dn'
  • 階数:41階
  • 価格:9700万円
  • 占有面積:72.46㎡
  • バルコニー面積:10.25㎡
  • 間取り:2LDK
  • 管理費:25,220円
  • 修繕積立費:8,550円


これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件価格 9,700万円
諸費用 485万円
頭金 0円
オーバーローン額 0円
ローン金利 0.45%
ローン年数 35年
月額維持費 4.5万円
比較する年数 10年
10年後の推定価格 7,760万円

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 27.9 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 8.730 万円で売却できるとおよそ 20 万円/月ほどになることがわかります。
(売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。)


SS-83Ase / 3LDK+WIC+SIC+TR / 83.22㎡


(間取り画像は公式サイトより)

公式サイトに掲載されている以下の情報を用いてシミュレーションを行います。

  • タイプ:SS-83Ase
  • 階数:52階
  • 価格:1億2990万円
  • 占有面積:85.41㎡
  • バルコニー面積:8.80㎡
  • 間取り:3LDK
  • 管理費:29,720円
  • 修繕積立費:10,080円


これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件価格 12,990万円
諸費用 650万円
頭金 0円
オーバーローン額 0円
ローン金利 0.45%
ローン年数 35年
月額維持費 5万円
比較する年数 10年
10年後の推定価格 10392万円

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 37.3 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 11691 万円で売却できるとおよそ 27 万円/月ほどになることがわかります。
(売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。)


SW-154Aw / 3LDK+3WIC+SIC+S+TR+DS / 154.71


(間取り画像は公式サイトより)

公式サイトに掲載されている以下の情報を用いてシミュレーションを行います。

  • タイプ:SW-154Aw
  • 階数:58階
  • 価格:3億7980万円
  • 占有面積:156.81㎡
  • バルコニー面積:14.88㎡
  • 間取り:3LDK
  • 管理費:54,570円
  • 修繕積立費:18,500円


これらの情報から、下記のように設定をしました。

物件価格 3,7980万円
諸費用 1900万円
頭金 0円
オーバーローン額 0円
ローン金利 0.45%
ローン年数 35年
月額維持費 10万円
比較する年数 10年
10年後の推定価格 30384万円

諸費用は価格の 5 % としました。
月額維持費は公式情報からの管理費と修繕積立費を参考にしつつ、固定資産税とローン控除を考慮しています。
また、 10 年後に売却し、購入時の 8 割の価格で売れたと想定しています。

シミュレーション結果

シミュレーター上で結果を確認する



結果は家賃換算で 101.5 万円/月となりました。
また、今回は売却額を購入額の 8 割としましたが、売却額が変わると家賃額も大きく変わります。
下記がそのグラフとなります。
例えば、このグラフからは購入時の 9 割となる 34182 万円で売却できるとおよそ 70 万円/月ほどになることがわかります。
(売却額を修正してシミュレーションすることで正確な数値がわかります。)


まとめ

今回はパークタワー勝どきサウスの一期二次物件からいくつか部屋を抜粋し、家賃換算価格をシミュレーションしてみました。
ローン金利や月額維持費、売却価格などはこちらで決めて入力しましたが、異論反論がある方も多いかと思います。
特に固定資産税や住宅ローン控除などは不確定な部分も多いため、概算でシミュレーションしています。
別の数値を入力した結果を見てみたい場合、ご自身の考える数値を入力してシミュレーションしていただくことができます。
「持ち家 vs 賃貸シミュレーター」を使えば、このようなシミュレーションが誰でも無料で可能です。
ご興味ありましたら、是非一度使ってみてください。

また、一期一次の物件をシミュレーションした記事はこちらです。
パークタワー勝どきサウスの第一期一次物件を家賃換算してみた

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